分析我国建筑使用与建筑被过早拆除的原因，探析我国城市建筑使用寿命的真实现状，是建筑拆除决策机制构建和决策目标建立的基础。同时，定量分析我国建筑使用寿命的关键影响因素，明确我国城市建筑被过早拆除的原因，是建立建筑拆除决策评价指标体系的现实基础和依据。

一、建筑拆除影响因素识别理论基础

目前根据国内外学者的现有研究，城市更新背景下影响既有建筑拆除的因素可以分为决定建筑新旧程度、使用功能的内部因素和衡量建筑经济价值、环境影响的外部因素，如图示。建筑的物理状态是批判既有建筑是否具有更新潜力的标准。

因此，建筑条件的变量是城市更新中影响建筑拆除决策的因素，如施工质量、建筑结构和构建的老化。另外除了建筑的老化或是建筑屋里条件差的原因之外，业主或者开发商的主观意愿也是导致既有建筑拆除的重要原因。外部因素是影响建筑拆除决策最重要的因素，也是影响既有建筑使用寿命的决定因素。

二、建筑使用寿命的影响因素作用机理分析

（一）建筑自身影响因素

通过对比先前与建筑使用寿命影响因素相关研究的结果，寻找除了异同点，并对各关键因素对建筑使用寿命的作用机制进行了分析。与预期一致，建筑面积和建筑使用寿命正相关，表明既有建筑的面积越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用寿命也就越短。建筑的楼层数与建筑的使用寿命相关性为负，与预期相反。

我国城市更新很大程度上是由房地产开发带动的，因而很多结构、功能设计均较差，且楼层低、容积率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容积率较高的，但拥有更好的物理性能的、更好为购房者欢迎且市场价值更高的新建筑。而我国城市既有建筑建设随着时代的变迁经历了一个从低楼层逐步向高楼层发展的过程。另外建筑的结构区别于预期与先前的研究，该变量在上述的模型中不显著，因此建筑的结构并不是影响建筑使用寿命的关键因素，这一结论也反映出我国与西方国家在城市更新中的重大差别。

（二）区位特征影响因素

一个区域的商服繁华程度和土地价值随着与商业中心距离的缩短呈单调上升的趋势。所以初始价值较低且其价值不能反映地租价值增加值的既有建筑，越靠近商业中心，其被拆除的可能性越大。

此外，根据城市住宅过滤理论，随着城市扩张和更新，位于市中心陈旧的既有居住建筑逐步被扩展中的“中心商业区”的管理机构和商店所取代，而新的居住建筑则被建立在远离市中心的区域，因此，位于商业中心（市中心）附近的既有建筑比较容易被拆除，从而导致其使用寿命较短。

（三）邻里特征影响因素

建筑周边区域存在的自然环境和公共设施是影响建筑使用寿命的因素。另外作为衡量土地社会、生态效益好坏和土地社会物化劳动的投入量的一个主要指标，良好的公共服务设施会提高邻里环境。开放式的大专院校作为公共设施，不仅改善了周边地区的景观，同时还为周边居民提供了良好休闲、教育环境，刺激周边地区房价和地价提升，从而促进周边建筑的更新和拆除活动。

（四）经济影响因素

与预期一致，经济特征中的自变量规模工业增加值的变化率和商贸零售额变化率对因变量显著，且与其呈现负相关。而土地价值和因变量不显著，在模型中被剔除。这个结果表明经济因素对建筑使用寿命有负向的影响，即经济发展越快的地区，既有建筑的使用寿命越短。

（五）政策影响因素

城市发展政策是影响建筑使用寿命的重要因素。社会固定资产投资对区域集聚效应有正向的影响。随着投资额的增加，基础设施、公共服务设施和环境等区域发展物理条件得以迅速改善，从而提高劳动生产率，同时，可以加快区域的产业集聚，使得土地充分发挥规模经济的集聚效益。区域集聚效应分布的变化和水平的提高，必然引起城市空间和用地结构的一系列调整，从而促使该片区的原有建筑必须快速更新来满足新的城市功能需求。

三、总结与分析

通过对1732组有效的被拆除样本建筑的基础数据，采用描述性统计的方法，测算出被拆除建筑的实际使用寿命仅为34年，验证了我国建筑使用寿命过短的论断，明确了通过构建完善的建筑设施拆除决策机制使建筑拆除行为规范化、合理化的必要性和紧迫性。

建筑的使用寿命受建筑的自身因素和外部因素的共同影响，而外部因素的影响程度远远超过建筑结构、楼层数等建筑自身因素的影响。外部因素中的区位因素对建筑使用寿命有双向的影响，而邻里因素、经济因素和政策类因素对建筑使用寿命均存在着负向的影响。

建筑被过早拆除的原因与作用机理分析是构建建筑拆除决策评价指标体系的重要依据，在评价体系的构建中，应基于建筑的使用寿命的影响因素分析结果，强化合理因素的作用，控制不合理因素的影响，如增加社会文化类指标，限制建筑拆除决策中经济和政策类指标的作用权重等。